📚 Glossário Marcos Salviato — termos técnicos de imóveis rurais e Montanhas Capixabas
29 termos que você precisa entender antes de comprar imóvel rural ou de campo no Espírito Santo.
APP — Área de Preservação Permanente
Faixa de terra protegida por lei (margem de rio, topo de morro, encosta acima de 45°). Não pode ter construção e a vegetação nativa precisa ser mantida ou recomposta.
Averbação
Registro feito à margem da matrícula do imóvel para anotar mudança (construção, desmembramento, divórcio, hipoteca). Sem averbação, a alteração não tem efeito legal.
CAR — Cadastro Ambiental Rural
Registro eletrônico obrigatório de todo imóvel rural no SiCAR. Identifica reserva legal, APP, área consolidada e remanescente de vegetação nativa.
Cartório de Registro de Imóveis (CRI)
Onde fica a matrícula do imóvel. Toda transferência só vale depois do registro no CRI da circunscrição correta.
CCIR — Certificado de Cadastro de Imóvel Rural
Documento emitido pelo INCRA que comprova a regularidade cadastral da propriedade rural. Necessário para venda, financiamento e desmembramento.
Certidão de Ônus Reais
Documento do CRI que mostra todos os ônus que pesam sobre o imóvel: hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade. Pedir antes de qualquer assinatura.
Chácara
Imóvel rural ou urbano de pequena dimensão (5.000 m² a 5 hectares), geralmente com casa, pomar e área de lazer. Foco residencial, não produtivo.
CIB — Cadastro Imobiliário Brasileiro
Cadastro unificado da Receita Federal e INCRA. Substitui o NIRF e simplifica a identificação de imóveis rurais.
Confrontante
Vizinho cujo imóvel faz divisa direta com o seu. Anuência dos confrontantes é obrigatória em desmembramentos e georreferenciamentos.
Distrato
Desfazimento formal de um contrato de compra e venda antes do registro. Cláusulas de distrato precisam estar previstas para evitar perda total do sinal.
Escritura Pública
Documento lavrado em cartório de notas que formaliza a venda. Sozinha não transfere a propriedade — precisa ser registrada no CRI.
Fazenda
Imóvel rural acima de 50 hectares, geralmente com vocação produtiva (agricultura, pecuária, café). Documentação mais complexa, exige georreferenciamento.
Georreferenciamento
Levantamento topográfico georreferenciado obrigatório para imóveis rurais acima de 100 hectares. Define vértices com precisão centimétrica.
Hectare (ha)
Unidade de medida agrária. 1 hectare = 10.000 m² = 100 m × 100 m. Equivalente a um quarteirão pequeno de cidade.
Hipoteca
Garantia real sobre o imóvel dada em troca de financiamento. Aparece na matrícula. Imóvel hipotecado pode ser vendido, mas o comprador assume ou quita.
ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
Tributo municipal devido na compra do imóvel. Nas Montanhas Capixabas fica entre 2% e 3% sobre o valor venal de referência.
ITR — Imposto Territorial Rural
Tributo federal anual sobre imóvel rural. ITR atrasado é dívida que segue o imóvel — sempre exigir comprovação dos últimos 5 anos.
Loteamento
Divisão de gleba em lotes urbanos com aprovação da prefeitura. Requer infraestrutura (asfalto, água, energia, esgoto) custeada pelo loteador.
Matrícula
Identidade jurídica única do imóvel no CRI. Toda mudança de propriedade ou ônus é averbada na matrícula. Sem matrícula viva, não há venda segura.
Outorga de Uso de Água
Autorização do IDAF/SEAMA para captar água de mina, poço ou córrego acima de determinado volume. Imóvel sem outorga pode ter restrição de uso.
Pronaf — Programa Nacional de Fortalecimento da Agricultura Familiar
Linha de crédito do governo federal para pequenos produtores rurais. Taxas baixas, exige DAP/CAF e enquadramento como agricultor familiar.
Reserva Legal
Percentual mínimo da propriedade rural que deve ser mantido com vegetação nativa. No bioma Mata Atlântica é 20%.
Sinal
Valor pago pelo comprador para reservar o imóvel até a escritura. Geralmente 5% a 10% do valor total. Cláusula de arrependimento define se é restituível.
Sítio
Imóvel rural pequeno a médio (5 a 50 hectares), com vocação mista (residência + produção). Documentação rural completa.
Topografia
Levantamento da forma do terreno (curvas de nível, inclinação). Indispensável antes de comprar terra com vistas a construir.
Usucapião
Forma de aquisição de propriedade pelo uso prolongado (15 anos extraordinário, 10 anos ordinário). Imóvel objeto de usucapião não declarada é risco grave.
Valor Venal
Valor de referência do imóvel definido pela prefeitura para fins de IPTU/ITBI. Geralmente abaixo do valor de mercado.
Vértice
Ponto de coordenada geográfica que define o limite de um imóvel rural georreferenciado.
Zoneamento
Definição feita pela prefeitura sobre o uso permitido de cada área (urbano, expansão urbana, rural, ambiental). Determina o que pode ser construído.
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Antes de assinar qualquer documento, fale comigo. 30+ anos de mercado significa que já vi esse termo aparecer em mil contratos — eu te explico em linguagem humana.
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